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有這樣一個(gè)實(shí)務(wù)案例： 

甲房地產(chǎn)公司將無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位出租給業(yè)主，所簽訂租賃合同約定租期20年，并一次性收取租金。合同中還約定，租賃期限終止時(shí)，甲房地產(chǎn)公司同意將該車(chē)位繼續(xù)無(wú)償提供給業(yè)主使用。甲公司上述行為，稅務(wù)應(yīng)如何處理？

對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我們分別從增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅這五個(gè)稅種來(lái)分析一下： 

一、增值稅 

甲公司表面上簽訂租賃合同，實(shí)質(zhì)上將無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位的永久使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。 

根據(jù)財(cái)稅（2016）36號(hào)《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》三、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。 

甲公司轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位永久使用權(quán)，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

網(wǎng)上有一個(gè)類(lèi)似的問(wèn)題，12366的答復(fù)也是如此。

另外，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第五條當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積)×支付的土地價(jià)款 

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）五、“當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車(chē)位建筑面積。 

因此，甲公司銷(xiāo)售無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位，在計(jì)算增值稅時(shí)，不得扣除土地價(jià)款。 

二、土地增值稅 

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條：條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第四條：條例第二條所稱(chēng)的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 

"以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為"，這里的其他方式是指出售所有權(quán)以外的方式，包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。 

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條 土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 

因此，甲公司停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，與有無(wú)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有關(guān)聯(lián)。 

三、企業(yè)所得稅 

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 

甲公司利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。也就是說(shuō)，甲公司在銷(xiāo)售商品房時(shí)，可以直接將地下車(chē)位成本扣除。銷(xiāo)售地下車(chē)位時(shí)，沒(méi)有對(duì)應(yīng)的地下車(chē)位成本。 

四、印花稅 

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[1991]155號(hào)) 第十條規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目中“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”的轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的征稅范圍如何劃定？“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。 

因此，甲公司銷(xiāo)售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，由于不需要到政府管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，不屬于印花稅征稅范圍，不繳納印花稅。

五、房產(chǎn)稅

實(shí)務(wù)中有些人認(rèn)為：房地產(chǎn)公司出租永久使用權(quán)的停車(chē)位，雖然在增值稅上視同銷(xiāo)售，但在房產(chǎn)稅上依然屬于出租業(yè)務(wù)，所以還應(yīng)該繳納出租業(yè)務(wù)的房產(chǎn)稅。

筆者認(rèn)為雖然該行為形式上是出租，但其實(shí)質(zhì)上是銷(xiāo)售行為，不需要繳納租賃房產(chǎn)稅。對(duì)此問(wèn)題可參考總局在2011年的一個(gè)答疑，對(duì)此行為需要繳納哪些稅進(jìn)行了明確，雖然是營(yíng)改增之前的答疑，但不影響對(duì)該行為應(yīng)繳納稅種的定性。

61、房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何進(jìn)行稅務(wù)處理？公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車(chē)位（地下停車(chē)位屬于人防設(shè)施，無(wú)房產(chǎn)證），請(qǐng)問(wèn)，其中地下停車(chē)位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車(chē)位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會(huì)涉及哪些稅種？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條　轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹芬?guī)定：“銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物?！?/div>
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