房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何扣除土地價款？
來源：成都艾聚財
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發(fā)布日期：2020-12-30
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目，如何扣除土地價款。分兩種情形，對于小規(guī)模納稅人和選擇簡易計稅的一般納稅人不得扣除土地價款；對于一般計稅的納稅人可以扣除土地價款。
一、房地產(chǎn)可以選擇簡易計稅的情形有哪些？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目可選擇適用簡易計稅，按5%的征稅率計算應(yīng)納稅款。
房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項銷售的不動產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項目。
二、一般計稅下如何扣除土地價款
由于我國土地所有權(quán)歸國家所有，而國家又不是增值稅納稅義務(wù)人，土地并沒有采取進(jìn)項抵扣的增值稅處理方式，國有土地的出讓行為無法按現(xiàn)行增值稅規(guī)則作進(jìn)項稅額抵扣處理，因此政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
對于采取簡易計稅的納稅人來說，按5%征收率計稅已經(jīng)考慮了避免重復(fù)征稅的因素，因此不得再扣除購入的土地價款。
一般計稅銷售額計算公式：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
（一）當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
（二）房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
（三）支付的土地價款包括：
1.指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
2.土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
3.在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。
（四）支付的土地價款不包括市政配套費等政府收費、契稅、土地配套費等其他費用。
（五）扣除憑證
1.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
2.扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
（六）其他
1. 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
（2）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；
（3）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未完工的房地產(chǎn)項目，采用一般計稅方法，土地價款如何進(jìn)行扣除？
可以在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時扣除，由于土地價款對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品/成本已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷售，土地價款應(yīng)一次性全部抵減。
參考國家稅務(wù)總局2018年第二季度政策解讀現(xiàn)場實錄（2018年4月27日上午8:30）
[ 羅天舒 ]謝謝。下面這位網(wǎng)友的提問還是關(guān)于增值稅政策的，他問：我們是一家房地產(chǎn)企業(yè)，近期準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓一個尚未完工的在建工程項目，這個項目適用增值稅一般計稅方法。轉(zhuǎn)讓該在建工程項目，對應(yīng)的土地價款允不允許差額扣除？如何扣除？
繼續(xù)請林司長來解答。
[ 林楓 ]謝謝提問。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓尚未完工的在建工程，該工程項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，一次性扣除向政府部門支付的土地價款后的余額計算繳納增值稅。
依據(jù)： 財稅〔2016〕36號附件2第一條第（三）項第10目、11目，國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第四條、第六條、第七條，財稅〔2016〕140號第七條、第八條，國家稅務(wù)總局公告2016年第86號第一條、第五條。
三、會計分錄模板
（一）預(yù)繳稅款
1、收到預(yù)售款時：
借：銀行存款
貸：預(yù)收帳款
2、預(yù)繳稅款時：
（1）一般計稅
借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅
貸：銀行存款
（2）簡易計稅
借：應(yīng)交稅費—簡易計稅
貸：銀行存款
（二）出包給外單位施工時
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：銀行存款等
（三）開發(fā)產(chǎn)品完工
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本
（四）納稅義務(wù)發(fā)生時
1.收款
借：銀行帳款/應(yīng)收帳款
預(yù)收帳款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）
或應(yīng)交稅費—簡易計稅
2.差額納稅
一般計稅扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）
貸：主營業(yè)務(wù)成本
3.結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
4.轉(zhuǎn)出未交增值稅
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）
貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅
5.預(yù)繳稅款抵減未交繳增值稅
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅
貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅
6.申報后繳納
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅
貸：銀行存款
四、案例分析
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得20000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價款45000萬元，取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)；支付拆遷補償款1000萬元，政府配套費4000萬元。上述土地分兩期開發(fā)，一期、二期開發(fā)土地面積均為10000平方米，兩期可供出售的建筑面積均為40000平方米。其中二期項目已辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，銷售的建筑面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業(yè)采用一般計稅，計算當(dāng)期允許扣除的土地價款和銷項稅額。
1、計算已開發(fā)項目所分?jǐn)偟耐恋貎r款
（10000／20000）×45000=22500萬元
2、計算當(dāng)期允許扣除的土地價款
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所分?jǐn)偟耐恋貎r款
（30000／40000）×22500=16875萬元
3、計算銷項稅額
銷項稅額=（46600-16875）／（1+9%）×9%=2454.36萬元
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